AUSSCHÜTTUNG: Prognostiziert werden jährliche Ausschüttungen in Höhe von 5,75% p.a. über die gesamte Fondslaufzeit, erstmalig im Jahr 2012. Die Prognose bei Veräußerung unterstellt die Veräußerung der Investitionsobjekte zu einem Verkaufsfaktor in Höhe der 14,95-fachen prognostizierten Pacht des Jahres 2024. Nach Abzug evtl. anfallender Kosten für Revitalisierung und Modernisierung wird eine Schlussausschüttung an die Anleger in Höhe von 119,15% erwartet. Der erwartete Gesamtmittelrückfluss beträgt 188,15% vor Steuern.
GEPLANTE LAUFZEIT: Die Fondsgesellschaft wird auf unbestimmte Zeit gegründet. Jeder Gesellschafter kann die Fondsgesellschaft mit einer Frist von sechs Monaten zum Jahresende, erstmals zum 31. Dezember 2023 kündigen. Die Prognose unterstellt eine Laufzeit bis zum 31.12.2023.
FINANZIERUNG: Der Gesamtbetrag des einzuwerbenden Kommanditkapitals der angebotenen Vermögensanlage beträgt 32,97 Mio. Euro (zzgl. 1.648.500 Euro Agio). Die maximale Anzahl der zu begebenden Kommanditanteile ohne Überzeichnungsreserve beträgt 3.297. Zusätzlich wird Fremdkapital in Höhe von 34.510.850 Euro aufgenommen. Das Gesamtinvestitionsvolumen beträgt 69.132.350 Euro.
STEUERLICHES ERGEBNIS: Die Anbieterin geht davon aus, dass die Fondsgesellschaft aus ihrer Beteiligung an den Objektgesellschaften und ihrer eigenen Tätigkeit ausschließlich Einkünfte aus vermögensverwaltender Tätigkeit in Form von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sowie in der Form von Einkünften aus Kapitalvermögen erzielt. Ein erzielter Veräußerungsgewinn beim Verkauf des Immobilienportfolios oder der Objektgesellschaften ist bei planmäßigem Verlauf (Mindesthaltedauer der Immobilien sowie der Anteile an den Objektgesellschaften und der Anteile an der Fondsgesellschaft von zehn Jahren) auf Grundlage des derzeitigen Rechtsstands bezogen auf den Anteil von 94,89% nicht zu versteuern.
INVESTITIONSGEGENSTAND: Das Immobilienportfolio besteht aus einer Studentenapartmentanlage in München, zwei Apartmentanlagen in Greifswald, einer Anlage in Frankfurt am Main sowie einem Studentenapartmentkomplex in Karlsruhe. Die beiden Objekte in Greifswald sind im Jahre 2009 erbaut worden und seitdem voll vermietet. Sie werden voraussichtlich gemeinsam mit der Immobilie in Karlsruhe zum 30. September 2011 mittelbar von der Fondsgesellschaft übernommen werden, das Objekt in München voraussichtlich zum 30. Mai 2012 und das in Frankfurt am Main voraussichtlich zum 30. April 2013.
Alle Studentenapartmentanlagen (außer die beiden Objekte in Greifswald, die nur über Außenstellplätze verfügen) werden über eine Tiefgarage verfügen und insgesamt ca. 336 Fahrzeugen einen Stellplatz bieten. Die Grundstücke haben eine Gesamtgröße von ca. 18.228 m². Zu jedem Gebäude wird es auf den Außenflächen Fahrradstellplätze geben, die teilweise überdacht sind. Alle Apartmentanlagen liegen in renommierten Universitätsstädten und befinden sich in unmittelbarer Nähe zu den Hochschulen. Einrichtungen des täglichen Bedarfs, Nahversorger und Gastronomiebetriebe befinden sich in fußläufiger Entfernung zu allen Fondsobjekten. Die Infrastruktur ist ebenfalls an allen Standorten ausgezeichnet. Die Fondsobjekte sind allesamt gut an den öffentlichen Nahverkehr angebunden. Der Kaufpreis der Objekte inkl. Möblierung beträgt 62,747 Mio. Euro, das entspricht einem Kaufpreisfaktor in Höhe von 16,95.
FONDSMANAGEMENT: MPC Capital ist längst mehr als ein klassisches Emissionshaus. Mit Kundenorientierung und Konstanz, Innovationskraft und Weitblick und vor allem mit der Kunst, durch ein starkes Team die Grenzen immer weiter hinauszuschieben, haben wir uns einen Vorsprung in der Branche erarbeitet. Als breit aufgestellter Wealth- und Asset Manager tragen wir die Verantwortung für ein Investitionsvolumen von mehr als 18,3 Milliarden Euro in unterschiedlichen Anlageklassen,
VERMIETUNG: Die Pächterin des Immobilienportfolios ist die Youniq Service GmbH, eine 100 %ige Tochter der Youniq AG, die zur Absicherung des Pachtverhältnisses eine Pachteintrittsverpflichtung unterschrieben hat. Darüber hinaus werden der Fondsgesellschaft für den Sicherungsfall die Ansprüche aus den Mietverträgen mit den Studenten abgetreten. Die Pachtvertragslaufzeit beträgt 14,5 Jahre zzgl. zwei Verlängerungsoptionen der Pächterin von jeweils 5 Jahren. Fest vereinbart wurde eine jährliche Anpassung der Pacht in Höhe von 1,8%. Außerdem trägt die Pächterin die für die Immobilien anfallenden Nebenkosten (Betriebskosten, Verwaltungskosten, Bewirtschaftungskosten, Schönheitsreparaturen sowie alle Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten außer an Dach und Fach). Die Bonität der Youniq AG wurde von D&B am 5. August 2011 mit 83 von 100 Punkten (unterdurchschnittliches Ausfallrisiko) bewertet. Die Objekte sind bereits zu 100% vermietet.
IRR-RENDITE: Bei geschlossenen Fonds erfolgen die Auszahlungen und die anteilige
Kapitalrückführung an die Anleger in der Regel bereits während der Laufzeit.
Sofern es sich um eine Renditeangabe nach IRR handelt ist folgendes zu
beachten: Die Berechnungsmethode des internen Zinsfußes (IRR-Methode) drückt
die Verzinsung des jeweils rechnerisch gebundenen Kapitals aus. Dabei wird
neben der Höhe der Zu- und Abflüsse auch deren zeitlicher Bezug
berücksichtigt. Die Renditeberechnung nach IRR bezieht sich somit auf das
durchschnittlich dynamisch gebundene und nicht auf das ursprünglich
eingesetzte Kapital. Es besteht daher keine unmittelbare Vergleichbarkeit
mit Renditen anderer Kapitalanlagen, z.B. festverzinslichen Wertpapieren.
VORTEILE
Bei
deutschen Immobilienfonds ist der Anleger an den Gewinnen und Verlusten
der Gesellschaft beteiligt. Steuerlich interessant ist die Tatsache,
dass die Ausschüttungen in der Regel nicht in voller Höhe
steuerpflichtig sind.
Je
nach Risikoneigung und Anlagehorizont stehen Developmentfonds und
klassische Immobilienfonds zur Auswahl. Developmentfonds investieren in
einer früheren Phase, haben eine kürzere Laufzeit, aber auch ein
höheres Risiko im Vergleich zu klassischen Fonds, die dann in die
Objekte einsteigen, wenn Developmentfonds bereits den Ausstieg suchen.
Bei deutschen Immobilienfonds ist der Anleger an
den Gewinnen und Verlusten der Gesellschaft beteiligt. In der Regel
sind die Erträge allerdings nicht in voller Höhe steuerpflichtig.
Deutschland erscheint als Investmentland derzeit attraktiv, da sich die
Immobilien in vielen Bereichen auf den tiefsten Stand seit 20 Jahren
befinden. Auch im Segment der deutschen Immobilienfonds werden sehr
verschiedene Konzepte angeboten. Immobilien-Handelsfonds nutzen die
derzeit preiswerten Einkaufsmöglichkeiten und die niedrigen Zinsen und
haben einen Anlagehorizont von 8-10 Jahren. Klassische Immobilienfonds
investieren in Einzelhandels- oder Logistikzentren bzw. in
Büroimmobilien. Weiterhin werden Altersvorsorgefonds, die in Immobilien
mit langfristigen Mietverträgen oft mit Trägern der öffentlichen Hand
investiert sind und bei denen anfangs auf Ausschüttungen zugunsten
zügiger Tilgung verzichtet wird. Gemischte Immobilienfonds und
Zweitmarktfonds runden das Angebot ab.
RENDITE
Bei geschlossenen Fonds erfolgen die Auszahlungen an die Anleger in der Regel bereits während der Laufzeit.
Demnach erfolgt die Kapitalrückführung an den Anleger bereits erheblich früher
als dies bei herkömmlichen Anlagen der Fall sein kann. Die IRR Rendite
als Berechnungsmethode des internen Zinsfußes (siehe *IRR-Methode) ist somit nicht vergleichbar mit Renditen anderer Kapitalanlagen, z.B.
festverzinslichen Wertpapieren.
Sofern es sich um eine Renditeangabe nach IRR handelt ist
folgendes zu beachten: Die Berechnungsmethode des internen Zinsfußes
(IRR-Methode) drückt die Verzinsung des jeweils rechnerisch gebundenen Kapitals
aus. Dabei wird neben der Höhe der Zu- und Abflüsse auch deren zeitlicher Bezug
berücksichtigt. Die Renditeberechnung nach IRR bezieht sich somit auf das
durchschnittlich dynamisch gebundene und nicht auf das ursprünglich eingesetzte
Kapital. Es besteht daher keine unmittelbare Vergleichbarkeit mit Renditen anderer
Kapitalanlagen, z.B. festverzinslichen Wertpapieren.
Die jährlich zu erwartenden Auszahlungen bei geschlossenen Fonds liegen
je nach Produkt und Beteiligungskonzept in der Regel zwischen 5% und
20%, ggf. zzgl. Verkaufserlös zum Ende der
Beteiligung. Abhängig von verschiedenen steuerlichen Gegebenheiten ist
somit auch die Nachsteuerrendite von Beteiligung zu Beteiligung
letzlich von recht unterschiedlicher Höhe.
